Обзор от 31.08.2026

GloraX опубликовал сильную отчетность по МСФО за первое полугодие 2026 года. Финансовые результаты подтверждают тенденцию, которую мы отмечали после публикации операционных показателей: компания продолжает быстро масштабироваться, и инвестиции в новые проекты вносят все больший вклад в выручку и прибыль.

Выручка за полугодие выросла на 45%, сопоставимая EBITDA на 36%, сопоставимая чистая прибыль на 29%. При этом долговая нагрузка сохранилась в рамках обозначенного компанией ориентира ниже 3,0х EBITDA.

Для корректного сравнения прибыли необходимо учитывать эффект приобретения ГК «Жилкапинвест», который создал высокую базу первого полугодия 2025 года. Поэтому компания отдельно приводит показатели как с учетом M&A, так и без разового эффекта сделки.

Выручка и чистая прибыль

Выручка GloraX по итогам первого полугодия выросла на внушительные 45%, с 18,7 до 27 млрд руб. Сопоставимая чистая прибыль GloraX выросла на 29%, с 1,24 до 1,6 млрд руб. Рентабельность составила около 6% против 7% годом ранее.

Если же сравнить опубликованную прибыль с первым полугодием 2025 года, получится снижение на 32%, поскольку прошлогодний показатель в 2,3 млрд руб. включал эффект сделки M&A, однако корректнее все же смотреть на динамику основного бизнеса.

Главным драйвером роста остается региональная экспансия. Доля региональных проектов в выручке увеличилась до 59%, то есть в 2,7 раза. Впервые регионы обеспечили компании больше половины всей консолидированной выручки.

Для нас здесь важна связь финансовых результатов с ранее опубликованными операционными показателями. По итогам первого полугодия региональные проекты уже формировали 63% от всей проданной площади GloraX. Теперь рост регионального бизнеса становится хорошо заметен и непосредственно в МСФО.

Причем GloraX растет на фоне довольно слабой ситуации у крупнейших российских застройщиков. По данным ЕИСЖС, выручка от продаж недвижимости у топ-20 девелоперов за первое полугодие сократилась на 6,3%, тогда как у компаний за пределами двадцатки выросла всего примерно на 2%.

С финансовой отчетностью отдельных публичных компаний контраст еще заметнее. Выручка Самолета снизилась на 31%, Эталона на 10%, ЛСР практически не изменилась, тогда как GloraX показал рост на 45%. Конечно, прямое сравнение девелоперов всегда зависит от графиков ввода и признания выручки по конкретным проектам, однако разница в динамике достаточно существенная.

EBITDA и операционная эффективность

Сопоставимая EBITDA за первое полугодие выросла на 36%, с 6,3 до 8,6 млрд руб. Рентабельность EBITDA составила 32% против 34% годом ранее (без учета разовых эффектов). Таким образом, несмотря на увеличение бизнеса почти в полтора раза, компания сохранила высокую операционную маржинальность.

Отдельно отметим коммерческие и административные расходы. Их доля осталась на уровне 12% от выручки. Для быстрорастущего девелопера это важный показатель: GloraX одновременно увеличивает объем текущего строительства, расширяет географию и запускает новые проекты, но накладные расходы при этом не растут быстрее бизнеса, а скорее даже оптимизируются.

Именно здесь виден эффект масштабирования. Валовая рентабельность снизилась, однако компания не отдает дополнительную выручку росту административного аппарата и коммерческих затрат. В результате EBITDA увеличивается достаточно близкими к выручке темпами.

Есть важный нюанс с базой сравнения. В первом полугодии 2025 года EBITDA с учетом разового эффекта от приобретения «Жилкапинвеста» составляла 7,8 млрд руб. Если сравнивать с этим показателем, рост EBITDA сейчас составляет 11%.

Однако для оценки динамики основного бизнеса логичнее использовать сопоставимую EBITDA без разового M&A-эффекта. По ней рост составляет уже 36%, с 6,3 до 8,6 млрд руб.

Долг и стоимость финансирования

Соотношение чистого долга к EBITDA LTM на конец первого полугодия составило 2,9х против примерно 2,8х по итогам 2025 года.

Долговая нагрузка немного увеличилась, что закономерно на фоне продолжающегося расширения портфеля и роста объемов строительства. При этом показатель остается в пределах заявленного компанией ориентира ниже 3,0х, все выполняется согласно обещаниям, и это приятно.

Позитивно выглядит и стоимость финансирования. Средняя ставка по кредитному портфелю за полугодие снизилась с 13,2% до 11,8%. Еще на конец 2024 года она составляла 17,3%. Таким образом, за полтора года компания существенно снизила среднюю стоимость заемных денег.

Для девелопера эффект особенно значим, поскольку значительная часть финансирования связана с проектными кредитами. Чем быстрее наполняются счета эскроу, тем ниже фактическая ставка по проектному долгу и тем меньше давление процентных расходов на конечную прибыль.

Покрытие проектного финансирования

Уровень покрытия проектного финансирования средствами на счетах эскроу составил 78,2%.

На первый взгляд есть небольшое снижение, однако здесь важно учитывать строительный цикл. Компания объясняет снижение раскрытием счетов эскроу по уже введенным проектам и одновременным запуском новых объектов, где средства покупателей еще только начинают накапливаться.

При этом структура новых продаж, напротив, улучшилась. Как мы писали в прошлом обзоре, по итогам первого полугодия доля рассрочек сократилась вдвое, до 7%, тогда как на ипотеку и сделки со 100%-ной оплатой пришлось уже 93% продаж. Доля ипотеки составила 71%.

Для наполнения эскроу это хорошая тенденция. При классической ипотеке или полной оплате деньги быстрее поступают на счет проекта, тогда как длительные рассрочки растягивают этот процесс во времени.

Рост бизнеса продолжается

Ранее опубликованные операционные результаты уже показывали, что GloraX продолжает расширять масштабы. Объем текущего строительства по итогам первого полугодия вырос на 22% год к году и достиг 790 тыс. кв. м. Компания закрепилась в топ-20 крупнейших российских застройщиков.

При этом рост идет преимущественно через регионы. Это хорошо видно сразу по нескольким показателям: доля регионов в проданной площади достигла 63% по итогам полугодия.

Получается достаточно последовательная картина. Сначала GloraX активно увеличивал земельный банк и географию присутствия, затем рос объем текущего строительства и продажи новых проектов, а теперь региональная экспансия начинает в полной мере отражаться в финансовых показателях.

Итого:

Отчетность GloraX за первое полугодие выглядит хорошо, особенно с учетом состояния рынка недвижимости.

Выручка выросла на 45%, до 27 млрд руб., сопоставимая EBITDA на 36%, до 8,6 млрд руб., а сопоставимая чистая прибыль на 29%, до 1,6 млрд руб. Региональная экспансия, которую компания активно проводила последние несколько лет, уже стала главным источником финансового результата: доля регионов в выручке выросла до 63%.

Особенно хорошо результаты выглядят относительно крупнейших публичных девелоперов. На фоне снижения выручки Самолета на 31%, Эталона на 10% и практически неизменного результата ЛСР GloraX продолжает очень быстро расти. При этом валовая рентабельность около 36% остается одной из высоких в отрасли.

Небольшие слабые места также есть. Валовая маржа снизилась на 5 п.п., EBITDA-маржа на 2 п.п. Долговая нагрузка выросла с 2,8х до 2,9х EBITDA. Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу снизилось с 87% до 78%. Но эти изменения выглядят управляемыми, а если смотреть на фоне всей отрасли – скорее успешными.

Много позитивных моментов: средняя ставка по кредитному портфелю продолжает снижаться, доля накладных расходов не растет, а качество новых продаж улучшилось за счет сокращения рассрочек.

В прошлых обзорах главным позитивом GloraX мы называли быстрый органический рост продаж и региональную экспансию. Отчетность за первое полугодие показывает, что рост операционных показателей уже трансформируется в существенное увеличение финансового результата.

Если компания сможет продолжать масштабирование с сохранением долговой нагрузки устойчиво не выше 3х EBITDA, текущая стратегия региональной экспансии снова подтвердит успешность. 

*подготовлено на основании материалов компании и открытых источников

Прошлые обзоры: