Обзор от 01.09.2026
Выручка и продажи
Выручка АПРИ за первое полугодие выросла с 9,28 до 12,01 млрд руб., или на 29,5%. Чистая прибыль за первое полугодие составила 120,7 млн руб. против 979 млн руб. годом ранее.
Рост подкрепляется операционными результатами. За шесть месяцев компания реализовала 72,6 тыс. кв. м недвижимости, что на 48% выше прошлого года. В денежном выражении объем заключенных договоров вырос на 54%, до 11,1 млрд руб. Средняя цена реализации увеличилась на 4,2%, до 152,8 тыс. руб. за кв. м.
Основной прирост дали проекты «Притяжение» и вторая очередь «ТвояПривилегия» в Челябинске. Дополнительную поддержку спросу обеспечили семейная ипотека, комбинированные ипотечные продукты и программы стимулирования продаж. Доля ипотеки по итогам полугодия выросла до 83% против 62% по итогам 2025 года.
Операционная прибыль и маржинальность
Операционная прибыль за полугодие выросла на 18%, с 2,89 до 3,42 млрд руб. Операционная рентабельность составила 28,4%.
В первом квартале показатель был особенно высоким: операционная прибыль достигла 2,24 млрд руб. при марже 34,1%. Во втором квартале прибыль сократилась до 1,18 млрд руб., а рентабельность до 21,6%.
На квартальной динамике хорошо видно, насколько финансовый результат девелопера зависит от состава передаваемых покупателям объектов. В разные периоды в выручку попадают проекты с различной себестоимостью и маржинальностью, поэтому квартальные значения могут заметно колебаться.
При этом масштабирование бизнеса пока не приводит к опережающему росту коммерческих расходов. За полугодие они увеличились примерно на 7%, тогда как выручка выросла почти на 30%. Административные расходы выросли сильнее, но совокупная доля коммерческих и административных затрат остается ниже 10% выручки.
EBITDA
Наиболее сильная динамика сохраняется на уровне EBITDA.
За последние 12 месяцев показатель вырос с 6,87 до 11,54 млрд руб., или на 67,9%. EBITDA-маржа увеличилась примерно с 30 до 41,6%.
Рост заметно опережает выручку, которая на LTM-базе увеличилась на 20,5%, до 27,73 млрд руб.
Компания объясняет улучшение сочетанием роста продаж, более высокой маржинальностью признаваемой выручки и увеличением доли проектов с высокой степенью готовности. Средняя цена реализации росла быстрее себестоимости строительства, а увеличение масштаба позволило распределить часть фиксированных расходов на большую выручку.
Эскроу и стоимость проектного долга
Проектное финансирование на конец июня достигло 38,96 млрд руб. против 34,68 млрд руб. на начало года.
На счетах эскроу находилось около 5,51 млрд руб. Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу составляет всего 14,1%. На конец первого квартала показатель был около 15,7%, поэтому внутри второго квартала он немного снизился.
Для АПРИ этот показатель сейчас особенно важен.
До накопления значительных остатков на эскроу проектное финансирование обходится дорого и оказывает сильное давление на прибыль. По мере роста продаж и наполнения счетов эффективная ставка постепенно снижается. После ввода проектов эскроу раскрываются, проектный долг погашается, а оставшаяся ликвидность становится доступна компании.
Менеджмент ожидает ввод нескольких крупных объектов во втором полугодии. Если планы будут выполнены, раскрытие эскроу может заметно уменьшить проектный долг и процентную нагрузку в следующих периодах. Пока этот эффект еще только предстоит увидеть в отчетности.
Долг
Общий объем кредитов, займов и облигаций за полугодие вырос с 43,62 до 55,16 млрд руб., примерно на 26%. Чистый долг увеличился с 38,2 до 48,7 млрд руб.
Рост EBITDA частично компенсировал увеличение задолженности, поэтому отношение чистого долга к EBITDA LTM составило 4,2х. Годом ранее показатель находился около 4,5х, однако по сравнению с концом 2025 года долговая нагрузка немного выросла с 4,0х.
Структура задолженности при этом стала заметно комфортнее по срокам. Долгосрочные кредиты, займы и облигации выросли до 38,6 млрд руб. и теперь формируют около 70% всего долгового портфеля. На конец 2025 года их доля составляла лишь около 42%. Краткосрочный долг за тот же период сократился с 25,5 до 16,6 млрд руб.
Таким образом, компания действительно последовательно рефинансирует короткие обязательства более длинными и снижает риск необходимости крупных погашений в ближайшие периоды.
Около 71% всей задолженности приходится на обеспеченное проектное финансирование, еще 28% на облигации. Сам облигационный долг за полугодие заметно вырос и достиг примерно 15,6 млрд руб., поэтому публичный долговой рынок остается важным источником финансирования АПРИ.
Собственный капитал составляет 9,12 млрд руб. и вырос на 16,3% год к году.
Оборотный капитал
Рост масштаба бизнеса хорошо виден и в оборотном капитале. По нашим расчетам, чистый оборотный капитал увеличился с 50,1 млрд руб. на конец 2025 года до 59,4 млрд руб. на конец июня.
Запасы выросли до 32,4 млрд руб., дебиторская задолженность и выданные авансы до 43,9 млрд руб. Кредиторская задолженность и полученные авансы при этом остаются около 16,9 млрд руб.
Таким образом, значительная часть капитала продолжает находиться внутри строительного цикла. Большая часть запасов представляет строящуюся недвижимость, которая будет конвертироваться в выручку по мере готовности и передачи объектов.
Поэтому переход АПРИ от активного расширения географии к монетизации уже сформированного портфеля выглядит логичным следующим этапом стратегии.
Портфель проектов
АПРИ несколько лет быстро увеличивала географию присутствия и объем строящихся проектов. Объем текущего строительства вырос с 148 тыс. кв. м в 2021 году до более чем 380 тыс. кв. м по итогам 2025 года. Пиковое значение в отдельные периоды превышало 430 тыс. кв. м.
Сейчас менеджмент смещает основной фокус на раскрытие накопленного потенциала.
Компания указывает, что потенциальная выручка от готовых и близких к завершению объектов, находящихся в продаже, уже превышает весь объем долга. Одновременно АПРИ готовит новые проекты в Кавказских Минеральных Водах и Ленинградской области. По оценкам компании, их маржинальность должна превышать среднюю по действующему портфелю.
Главный вопрос здесь заключается в последовательности роста. Сейчас компании важнее конвертировать уже вложенный капитал в продажи, эскроу и денежный результат, чем просто продолжать увеличивать площадь портфеля.
Итого:
Основной бизнес продолжает расти достаточно быстро. Продажи увеличились на 48% в квадратных метрах и на 54% в деньгах, выручка выросла до 12 млрд руб., операционная прибыль достигла 3,4 млрд руб. EBITDA LTM увеличилась почти на 68%, до 11,5 млрд руб., а рентабельность EBITDA достигла 41,6%.
На фоне крупнейших публичных девелоперов результаты АПРИ выглядят достаточно сильными. Выручка компании за первое полугодие выросла на 29,5%, тогда как у «Самолета» она снизилась на 31%, у «Эталона» на 10%, а у ЛСР практически не изменилась, прибавив менее 1%. При этом АПРИ сохраняет одну из наиболее высоких валовых рентабельностей в секторе: около 40% против 36% у GloraX, 35% у «Самолета» и примерно 32% у «Эталона» и ЛСР. На уровне конечного финансового результата ситуация в секторе остается тяжелой из-за высоких процентных ставок: «Самолет», «Эталон» и ЛСР завершили полугодие с чистыми убытками, тогда как АПРИ сохранила положительную чистую прибыль, хотя ее размер пока остается небольшим из-за высокой стоимости финансирования.
Главная проблема остается прежней: дорогой долг. Общая задолженность достигла 55,2 млрд руб., чистый долг 48,7 млрд руб. Проценты пока фактически забирают весь операционный результат и не позволяют сильной операционной динамике трансформироваться в значительную чистую прибыль.
При этом структура долга становится комфортнее. Около 70% обязательств уже приходится на долгосрочное финансирование, чистый долг/EBITDA снизился относительно прошлого года до 4,2х. Задача на ближайшие кварталы понятна: наполнение эскроу, ввод готовящихся объектов, погашение части проектного финансирования и снижение эффективной стоимости долга.
Мы считаем, что следующий этап истории АПРИ должен определяться уже не столько дальнейшим расширением портфеля, сколько его монетизацией. Компания накопила значительный объем проектов и показывает, что способна продавать их с высокой операционной маржинальностью. Теперь для полноценного раскрытия финансового результата необходимо увидеть снижение долговой нагрузки и восстановление чистой прибыли.
*подготовлено на основании материалов компании и открытых источниковПрошлые обзоры:
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-operatsionnye-rezultaty-2-kv-2026/https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-otchet-msfo-1-kv-2026/
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-otchet-msfo-itogi-2025/
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-novye-obligatsii-v-aprele/
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-operatsionnye-rezultaty-za-2025-god/
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-otchet-msfo-3-kv-2025/
https://nztrusfond.com/category/obzory/apri-apri-msfo-1pg-2025/
https://nztrusfond.com/category/?filter-search=%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B8