Обзор от 11.02.2026

Последние недели строительный сектор оказался в центре внимания на фоне корпоративных новостей Самолета, что запустило обсуждения перспектив отрасли, как строительный сектор себя чувствует, какие перспективы на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки в течение года, и только ли массовый сегмент недвижимости в Москве испытывает сложности. Логика обсуждений во многом сходится к одному: высокая стоимость фондирования - значит стройке тяжело. В реальности ситуация гораздо сложнее. Девелопмент традиционно является длинным циклом, чувствительным к стоимости денег и доступности ипотеки, но текущее состояние рынка определяется не только ставкой, а структурой спроса и смещением продуктовой линейки.

Если смотреть на рынок в целом, складывается впечатление давления на отрасль. Но при разборе по сегментам становится очевидно: сложности концентрируются в массовом жилье, тогда как более дорогие сегменты демонстрируют устойчивость, а в отдельных нишах даже рост.

Главный структурный сдвиг последних лет - постепенное сжатие эконом-сегмента. По данным регулятора, доля нового жилья эконом класса в России сократилась до минимальных 22%, а в пределах МКАД фактически исчезла. Причина носит не конъюнктурный, а структурный характер. Себестоимость строительства выросла по всем ключевым статьям: земля, материалы, инфраструктурные подключения, проектирование, требования к качеству строительства. При этом спрос в массовом сегменте максимально чувствителен к размеру ежемесячного платежа и условиям льготных ипотечных программ. Любые изменения параметров субсидирования мгновенно отражаются на продажах.

На этом фоне девелоперы постепенно смещают фокус в сторону сегментов с более устойчивой экономикой проекта. В первую очередь в бизнес-класс. Здесь спрос меньше зависит от льготной ипотеки, а маржинальность проектов позволяет легче переживать рост себестоимости.

Статистика подтверждает этот тренд. По итогам 2025 года продажи новостроек бизнес-класса в «старой» Москве достигли 725 млрд рублей, увеличившись на 13% год к году, а количество ДДУ выросло на 5%. Фактически бизнес-класс становится новым «центром тяжести» рынка, постепенно замещая массовый сегмент как основной драйвер денежного оборота отрасли.

Дополнительным подтверждением сегментации рынка выступает ситуация в премиальном и элитном сегментах. Там наблюдается рекордный объём предложения - около 3,4 тыс. лотов, при этом средневзвешенная цена остаётся на исторических максимумах около 2,2 млн руб. за квадратный метр. При снижении количества сделок в натуральном выражении совокупный денежный объём продаж вырос до примерно 350 млрд рублей.

Это означает, что верхние ценовые сегменты продолжают расти за счёт стоимости продукта и сохраняющегося платёжеспособного спроса.

Что происходит на уровне отдельных игроков

Внутри бизнес-класса уже формируются явные лидеры продаж. По итогам 2025 года крупнейшими проектами стали Shagal (Группа Эталон), City Bay (MR Group) и «ЗилАрт» (Группа ЛСР).

Проект Shagal удерживает первое место второй год подряд с долей около 6,1% всех сделок сегмента. Для Эталона этот проект стал ключевым драйвером: в четвёртом квартале 2025 года около 20% продаж компании пришлось именно на него. При этом в структуре продаж девелопера заметно усилилась роль бизнес- и премиум-класса: их доля в денежном выражении выросла на 74% год к году. Несмотря на высокую базу 2024 года, компания смогла нарастить продажи на 5% по итогам года и показать рост +45% год к году в четвёртом квартале. По сути, стратегия расширения продуктовой витрины в более дорогих сегментах была реализована заранее и позволила сгладить давление макрофакторов.

О том, как хорошо идут продажи у Эталона, разбирали в обзоре: https://nztrusfond.com/category/obzory/etalon-moex-etln-operatsionnye-rezultaty-2025-i-spo/

ЛСР демонстрирует другую модель адаптации. Компания ещё в 2024 году сократила объёмы строительства, фактически оптимизировав баланс предложения и спроса. На этом фоне в 2025 году продажи показали рост: около +17% за год и примерно +73% в четвёртом квартале. В сегменте бизнес-класса ключевым проектом остаётся «ЗилАрт», который удерживает около 4,2% сделок сегмента при средней цене около 610 тыс. руб. за квадратный метр.

Помимо тройки лидеров в топ-15 самых продаваемых ЖК бизнес-класса Москвы вошли проекты от компании «Донстрой», ГК ФСК, Asterus, Группы «Аквилон», «Сбера» и «Среды». Таким образом спрос распределён между несколькими крупными девелоперами и не является узко концентрированным. Это снижает риск перегрева отдельного проекта и подтверждает устойчивость сегмента в целом.

Итого:

Текущую фазу рынка нельзя описывать как однозначно проблемную для всей строительной отрасли. Да, девелопмент остаётся сектором с длинным циклом и высокой чувствительностью к стоимости денег. Да, массовый сегмент сегодня находится под наибольшим давлением из-за низкой маржинальности и максимальной зависимости от ипотечных программ.

Но одновременно формируется новая структура рынка. Бизнес-класс постепенно становится основным денежным драйвером отрасли, премиальный и элитный сегменты сохраняют ценовую устойчивость, а результаты отдельных девелоперов всё сильнее зависят от продуктовой стратегии и позиционирования.

Поэтому корректнее говорить не о «кризисе стройки», а о глубокой перестройке сектора. И в этой новой структуре компании с сильной позицией в более дорогих ценовых сегментах чувствуют себя заметно устойчивее рынка в среднем.