Статья от 07.05.2025

В этой статье оценим тренды на рынке недвижимости и постараемся сделать ряд выводов о том, стоит ли инвестору сейчас обращать внимание на недвижимость. Также это будет актуально тем, кто хочет купить квартиру для жизни, а не в качестве инвестиций.

Начнем с динамики доходов населения

С анализе мы берем данные двух крупных регионов - Москва и Краснодарский край (т.к. живем в них, хорошо знакомы и с рынками и с реальностью). К сожалению, много нужных данных отсутствуют, так как рынок недвижимости не такой прозрачный, как многие думают:
1) аренда в большей части обитает в серой зоне
2) цены реальных сделок отличаются от хотелок продавцов на Циане и Авито.

Но мы работает с теми данными, которые удалось достать, а для оценки трендов они вполне подходят.

Средняя оплата труда в Москве с 3229 руб. в 2000 году выросла до 162124 руб. в 2024. Среднегодовой темп роста оплаты труда за последние 10 лет был на уровне 10,2%.



Безусловно, номинальный рост шел на основе прироста денежной массы:



А на этом графике видно, почему так любят вспоминать "сытые 2000-е". Оплата труда в твердой валюте в период 2000-2013 гг. выросла с 116 $ до 1734 $. Рост благосостояния - в 15 раз. Оплата труда продолжительный период росла быстрее инфляции.



Для сравнения, в Краснодаре средняя оплата труда в 2024 году составила 67530 руб.



На основе этих данных также можем оценить расслоение по регионам. В Москве оплата труда в 2,4 раза выше Краснодара. При этом, в период 2000-2019 гг. это соотношение росло.

Перейдем к ценам на жилую недвижимость

Срез большой общей картины с многолетней динамикой есть на верхнем уровне, Игорь Шимко ранее уже выкладывал его у себя. 




К сожалению, период с 2016 по 2024 это максимум исторических данных, которые можно достать в надежных цифрах для нужных нам регионов, а не просто на картинке.

На графике отчетливо видим застой 2016-2018 гг., а также резкий рывок цен вверх с 2020 года на фоне льготной ипотеки. А вот с конца 2021 года за 3,3 года цены выросли не так сильно, показав всего +19%. Это дает 5,4% годовых при ускорении инфляции в 2022 году.

Соотнесем цены на квадратный метр и оплату труда

Получаем неожиданный результат. Оказывается, что за счет роста оплаты труда, на конец 2024 года недвижимость в Москве была наиболее доступна для покупки, чем за предыдущие 8 лет! Но не надо сюда сейчас притягивать ставки по ипотеке. Мы сейчас считаем метрику через накопление чистыми зарплатами. Про кредиты будет ниже.



Также оценим эти данные и для Краснодара

Тут мы располагаем большим объемом данных, смотрим среднюю стоимость однушек, как самый ликвидный вариант жилой недвижимости, а также коммерцию. С 2011 по 2019 годы цена метра недвижимости росла в среднем на 4% в год. Далее рывок на льготной ипотеке. Коммерция, которая оценивалась примерно на уровне жилой недвижимости сильно отстала.



В Краснодаре в 2020-2021 году на фоне льготной ипотеки надулся настоящий пузырь, чего Москва избежала. И сейчас он сдувается за счет опережающего роста оплаты труда.



На данный момент недвижимость в Москве для местных жителей более доступна, чем для жителей Краснодара!

По данным Краснодара инвестиции в недвижимость под аренду

В Москве крайне трудно добыть репрезентативные данные. Мы обращались с запросом к профильным специалистам, но получили честный ответ, что данные крайне зашумлены серым рынком.

В Краснодаре судя по данным средней ставки аренды жилой и коммерческой недвижимости, коммерция всегда была выгоднее. При этом, доходность жилой недвижимости с 8-9% упала до 4-5% с 2011 года. Доходность коммерции упала с 12-14% до 9-10%. В Москве сейчас средняя рентная доходность по почти 100 объектам, которые прошли через базу знакомых агентов по недвижимости (Высоцкий эстейт), составила около 12%. Это реальный пакет сделок со всеми деталями и без хотелок и фантазий.

На данный момент коммерция выглядит как наиболее интересный вариант инвестиций в бетон с целью получения денежного потока.



При этом достаточно интересно, что в Краснодаре в 2011 году для аренды однушки, надо было за аренду отдать 75% от своего дохода, а сейчас менее 40%. На такой динамике коммерция выглядит еще более интересно в качестве инвестиций, чем жилая недвижимость.

Но с чем связана такая динамика до конца не понятно. Можно лишь предполагать, что по мере проникновения ипотеки в экономику, все больше людей предпочитало не арендовать, а брать ипотеку, что снижало спрос на арендное жилье и его доходность. Есть подозрение, что без льготной ипотеки показатели вернутся ближе к историческому среднему.

Та же коммерция была стабильна в доходности в период, пока жилая падала до 2020 года, и рывок доходности вниз произошел только в 2021 году, когда все побежали скупать недвижимость и цены даже на коммерцию взлетели.

Ипотека - важный драйвер 

Почему так выросла цена бетона в 2020-2021 году. Тут и так все знают, что виной тому льготные программы ипотеки, которые вовремя не отменили. Их эффект уже полностью в ценах. Далее драйвером для роста цены недвижимости будет рост доходов населения и доступная рыночная ипотека.

Так как у нас есть углубленные данные по Краснодару, посмотрим, как тут обстоят дела с покупкой квартиры в ипотеку.

В 2019 году средняя цена метра однушки стоила 60817 руб. Это 2,43 млн руб. за 40 квадратных метров. Средняя цена аренды такой квартиры была 13941 руб. А средний доход в регионе был на уровне 36133 руб.

При ставке на ипотеку в 12% и первоначальном взносе 20% на 20 лет получаем такие цифры. Ежемесячный платеж 21 405. Это 59,2% от среднего дохода в регионе. Первоначальный взнос равнялся 13,5 заработных плат. Арендовать квартиру было в 1,53 раза дешевле ежемесячного платежа.



А теперь посмотрим, как обстоят дела сейчас.

В 2024 году средняя цена метра однушки стоила 139197руб. Это 5,57 млн руб. за 40 квадратных метров. Средняя цена аренды такой квартиры была 26049 руб. А средний доход в регионе был на уровне 67530 руб.

При ставке на ипотеку в 27% и первоначальном взносе 20% на 20 лет получаем такие цифры. Ежемесячный платеж 100743. Это 149% от среднего дохода в регионе. Первоначальный взнос равнялся 16,5 заработных плат. Арендовать квартиру было в 3,87 раза дешевле ежемесячного платежа.




Понятно, что с такими раскладами спрос на ипотеку вторички без льгот обвалился. Она просто никому не доступна.

Первичный рынок жилья вырос в цене на фоне льготной ипотеки и сейчас поддерживается остатками льготных программ. На этом фоне и после внедрения 214-ФЗ произошел перекос цен, когда первичка со сдачей через пару лет с отделкой стоит дороже, чем вторичка с ремонтом и мебелью, хотя исторически вторичка стоила дороже (давали дисконт за риски в ходе строительства).

Что будет дальше?

Как и с оценкой фондового рынка будем исходить из сценария, что к концу 2027 года СВО закончится, ставка ЦБ нормализуется и рынок вернется в норму до СВО. Это нужно, чтобы оценить эффективность инвестиций в разные классы активов.

В период замедления инфляции будут снижаться и темпы прироста доходов населения, но они все равно останутся высокими.



При этом по мере снижения ипотечной ставки, вторичный рынок недвижимости начнет оживать. И по мере роста доступности ипотеки спрос будет также расти. Рост спроса отразится в снижении доступности квадратного метра. Обратим внимание, что предложение новостроек будет уменьшаться:

 

Однако, такого же разгона, как в 2020-2021 году мы бы не ждали.

Предлагаем забыть про сказку о триллионах денег на депозитах. Эти средства были на депозитах и при ставке 8-10%, и ходят в другие классы активов они очень неохотно.



Что будет означать для цены квадратного метра такая динамика?

При таком сценарии мы получим разгон цен бетона в абсолюте посильнее льготного пузыря. Причем, здесь мы нарисовали плавную динамику, на деле не исключено, что 2025-2026 годы будут слабее в приросте, но тогда рывок роста цен будет более резкий.

Видим возможность роста цены квадратного метра на 65% относительно 2024 года. Это темп роста в 18,2% годовых. Драйверы - прирост денежной массы и возврат доступной рыночной ставки на фоне сжатия нового предложения. 



Реалистичность потенциала роста подкреплена и темпами прироста денежной массы. На конец марта было 17.0% годовых, а годом ранее было 17.2% в те же даты.

Выводы:

Здесь перейдем к ответам на возможные вопросы. Из серии "что делать, если...". 

В базе мы имеем, что по мере роста доступности ипотеки рынок недвижимости будет расти, цена может вырасти на 65% за 3 года или на 18,2% годовых. При этом будет расти и благосостояние населения (номинально), а по мере роста доступности ипотеки доступность покупки жилья станет ниже.

На главный вопрос, как сильно может вырасти цена на жилье, мы ответили.

Теперь давайте определим, а стоит ли покупать бетон с идеей такого роста?

1. Если у вас достаточно капитала для покупки нужного объекта на вторичке за свои деньги.

Это расчеты для Краснодара, так как качественные данные по аренде есть только по этому региону. Для Москвы можно смело умножать на 2-2,5 цифры из текста ниже.

В таком случае у вас есть вариант остаться в аренде и подождать в облигациях. Предположим, если вы соберете портфель облигаций с доходностью 25-26% до налога, это будет выше 18,2%, которые даст бетон. Но будет расход на аренду. Если он останется стабильным, то будет расти по мере роста оплаты труда. Значит, вы либо сможете купить сейчас 40 метров за 5,57 млн руб., либо превратите этот объем денег через три года в 10,05 млн руб., но купите квартиру за 9,2 млн руб. Выгода в 0,85 млн руб., но по пути за 3 года вы потратите на аренду около 1,2 млн руб. Итого вы окажетесь в минусе на 350 тыс. руб.

Если же вы более агрессивные и инвестируете в акции, то ваша доходность при нормализации ставки будет выше (если не наломаете дров в пути!) и тогда выгода от нахождения в активах вместо покупки бетона станет со знаком плюс.

2. Какая доходность портфеля необходима, чтобы отложить покупку квартиры?

Давайте считать. Мы ждем рост бетона на 65% за три года (драйверы - прирост денежной массы и возврат доступной рыночной ставки на фоне сжатия нового предложения). Плюс, проживая не в своей квартире, вы платите аренду, которая будет расти. Итого по нашим расчетам, если у вас есть достаточно денег, чтобы купить сейчас квартиру, чтобы через 3 года остаться на месте и окупить аренду, вам нужна годовая доходность 23,1%.

С учетом налога это уже 26,6% годовых. Очевидно, тут есть ответ и на вопрос, при какой доходности можно отложить покупку квартиры. Пожалуй, вы должны показать выше 30% годовых на отрезке в 3 года, чтобы это имело смысл. То есть, при сценарии нормализации ставки это должен быть портфель акций, а не корпоративных бондов или длинных ОФЗ. Иначе реальная выгода будет незначительная.

Если же у вас уже есть собственное жилье, то на аренду оттока денег нет и вы можете себе позволить переждать в длинных ОФЗ, так как нужно будет всего 23,1% до налога, а длинные ОФЗ в случае нормализации ставки могут дать около 25% годовых и выше до НДФЛ.

3. Имеет ли смысл гнаться за ценой бетона, накапливая деньги, или сдаться и взять ипотеку?

По текущим ставкам ипотека кабальная и эффективность этого инструмента даже на срок 2-3 года с идеей рефинансирования в будущем сомнительная. Для инвестиций по сдачу вообще пригодны только ставки в зеленой зоне на картинке ниже.



Но давайте посчитаем для просто потребления - покупки в личное пользование. В первые годы вы платите в основном проценты, и они будут огромные. По расчетам выше видно, что ежемесячный платеж 100,74 тыс. руб. За 3 года это 3,63 млн руб. При этом 1-ый платеж дает погашение основного долга всего на 483 рубля, а 36-ой платеж - через 3 года, на 1052 рубля. То есть, за 3 года вы погасите свой долг примерно на 25-30 тыс. руб.



При этом, нужен первоначальный платеж в 1,114 млн. руб., который за 3 года сложным процентом превратился бы в 2,01 млн руб.

Чистые расходы за вычетом аренды за 3 года ипотеки составят 2,43 млн руб. Минус потери альтернативного дохода от первоначального взноса в 0,9 млн руб. Итого чистые потери в размере 3,33 млн руб. Но, ваш объект недвижимости вырос в цене на 3,63 млн руб.! При этом он выкуплен на 30 тыс. руб., значит, ваша чистая выгода составила 330 тыс. руб. за 3 года.

Далее вы рефинансируете ипотеку под 12% на оставшиеся 17 лет с телом долга 5,54 млн руб. Получаем платежи по  50953 руб. в мес. Если бы вы брали ипотеку на этих же условиях при цене объекта после его роста к 9,2 млн руб. с первоначальным платежом в 2,01 млн руб. (сколько получили при инвестировании первоначального капитала), то платеж был бы на уровне 82772 руб.

Итого получаем неожиданный вывод, что если у вас есть только первоначальный платеж, то даже при ставке на ипотеку в 27%, вам выгоднее взять квартиру в ипотеку, чем ждать снижение ставки. Однако, это работает только в условии, что вы сможете через 3 года рефинансировать свою ипотеку под 12%, а цена бетона вырастет на 65% (и то и то может не произойти прям легко и непринужденно в сегодняших реалиях). Если ставка не снизится за это время на нужный уровень, то никакой выгоды тут, конечно, нет.