Статья от 11.04.2024

Предисловие

В первой статье от 12 октября 2023 мы разбирали недвижимость как инвестицию. С того времени правила игры существенно поменялись - деньги стали дороже, ипотека менее доступна. 

Делали ранее расчет для текущих условий. Ставки "как есть" сейчас:

• без досрочного гашения тела кредита,
• без перекредитования позже на снижении ставок,
• без веры в инфляцию в 15-25% на горизонте лет так 15,

- крайне дороги и не имеют смысла!



Недвижимость сейчас очень дорога! (если только у вас нет сразу всей суммы в кармане или варианта привлечения дешевых денег через ИТ ипотеку или семейную ипотеку).

Когда вы увидели скидку на вторичке в 10-15% от раздутых год назад цен, то это еще не повод орать "налетай - подешевело". Инвеста с ипотечным плечом сейчас де-факто НЕТ!  Только те, кто может купить в ИТ ипотеку, да и то с кучей оговорок: вдолгую +хороший объект + под сдачу + локация будет становиться лучше с годами.

Сейчас время обычных бытовых сделок: увеличение площади под детей, разъезды. Но при этом меновая цена квартир еще не пришла в адекватное состояние, так что и тут местами можно и нужно потерпеть.

А при каких условиях инвестиции в недвижимость все же бывают плюсовыми? Учитываем, что у нас теперь нет потенциалов при покупке на котловане после начала работы с эскроу-счетами и 214-ФЗ. Есть покупка под сдачу на длительный срок + выход из объекта спустя годы. Нам поможет факторный анализ (1), в котором мы оценим влияние переменных, с которыми сталкиваются инвесторы.

Модель и факторный анализ

Задачи, поставленные в анализе:

1. Определить влияние факторов на итоговый результат инвестиции, 
2. Очертить границу выгодности условий ипотечных сделок.

В модель мы зашили следующие параметры:

• Аннуитетные платежи;
• Новостройка с отделкой - под меблировку, пропорция стоимость объекта - затраты на меблировку основана на реальном опыте и сверена с коллегами из профильной отрасли;
• Доходность от аренды в параметрах среднерыночных 5-6% с отдельным CAGR(2), отличным от инфляции;
• Меблировка и сдача в аренду спустя полтора года после старта ипотеки, сумма на меблировку лежит на депозите/ОФЗ под 11%, но эффект нематериален для расчета;
• Учтены расходы на страхование кредита, коммунальные платежи, периодический ремонт мебели и техники, налог самозанятого 4% на выручку от аренды, расходы на агента при продаже в конце участия в инвестиции;
• Имущественный налог - нематериален в расчетах, так как первые 20 кв.м. не облагаются, а 0,1% от кадастровой стоимости применяется к превышению этого метража;
• Прирост номинальных денежных потоков (3) в расчетах компенсируется переводом в реальные (4) и расчетом чистой приведенной стоимости (NPV).
  

Модель делает индексацию и доходов и расходов раз в 12 месяцев, не учитывает риски простоев между арендаторами. На длинной дистанции отклонения параметров будут значительны, но тут риски неопределённости компенсированы тем, что жилая квартира - это проинфляционный объект вложения, и она хорошо сохраняет и меновую цену и ценность для пользователей.

Факторы мы делим на 2 категории: 

1. Контролируемые нами полностью или частично за счет осознанного выбора: авансовый платеж, срок ипотеки, ставка, срок пребывания в сделке;
2. Неконтролируемые нами: инфляция, рост ставок аренды, налоги.

Контролируемый фактор - размер аванса. Чем выше аванс, тем ниже потенциал доходности инвестиции. Эффект кредитного плеча слабее.




Контролируемый фактор - срок ипотеки. Чем выше срок, тем выше потенциал доходности инвестиции. Чем длиннее срок, тем ниже размер платежа по ипотеке. Но с ростом процентной ставки этот эффект слабеет. Этот и дальнейшие факторы рассчитаны внутри параметра "аванс = 25%, наиболее прибыльного столбца из таблицы выше. 



Контролируемый фактор - срок пребывания в инвестиции. Чем выше срок, тем выше потенциал доходности инвестиции. Платежи по ипотеке с годами не меняются, а сумма дохода от аренды растет. 



Неконтролируемый фактор - темп инфляции. Чем выше CAGR инфляции, тем выше потенциал доходности инвестиции. Инфляция влияет в модели на сумму реализации объекта в конце срока, также она служит для индексации расходов по коммунальных платежам. И она используется для дисконтирования денежных потоков. 



Неконтролируемый фактор - темп прироста ставок аренды. Чем выше CAGR прироста ставок аренды, тем выше потенциал доходности инвестиции. Мы выделили этот параметр, потому что прирост аренды зачастую идет медленнее темпа прироста инфляции. И линейность роста тут - допущение, т.к. реально аренда чаще движется рывками.

Выводы:

1) Важность в порядке убывания факторов: ставка по кредиту, срок пребывания в инвестиции, размер аванса, темпы прироста аренды, срок ипотеки, общая инфляция.
Имеет смысл стараться добыть максимальное плечо, взяв минимальный аванс и максимальный кредит и быть долго в этой инвестиции.

Для максимизации точки старта аренды - не экономить на дизайне и меблировке чтобы быть ближе к верхней границе облака ставок аренды по рынку и держаться там постоянно. Должно быть красиво и хорошо! 

2) Ставки выше по ипотеке 8% становятся уже потенциально убыточными. Как и написано в начале статьи нужны или ставки ИТ ипотеки, или семейная. И обязательно сочетания "вдолгую +хороший объект + под сдачу + локация будет становиться лучше с годами, что позволить не просто впитать инфляцию, а еще и улучшение внешней среды вокруг жилого комплекса".

Глоссарий:

(1) Факторный анализ — многомерный метод, применяемый для изучения взаимосвязей между значениями переменных. Предполагается, что известные переменные зависят от меньшего количества неизвестных переменных и случайной ошибки.

(2) CAGR — (Compound annual growth rate) — совокупный среднегодовой темп роста. Выражается в процентах и показывает, на сколько процентов за год прирастает изучаемый параметр.

(3) Номинальные денежные потоки – это денежные потоки в текущих ценах, увеличенные на общий уровень инфляции или уровень инфляции для отдельных показателей.

(4) Реальные денежные потоки определяются через исключение общего уровня инфляции из номинальных денежных потоков.