Обзор от 17.06.2025

Самолет вновь выходит на долговой рынок с фиксированным выпуском. ЦБ начал снижение ставки, мы продолжаем собирать высокую доходность в бондах, а интересных выпусков становится все меньше. В этом и следующем годах многие компании скорее будут платить хорошие купоны, нежели хорошие дивиденды.

Облигации:

В этот раз выпуск на 4 года без оферт и амортизаций — это редкость сейчас, обычно предлагают на 2–3 года. Купон до 24,5% (YTD 27,45%). Букбилдинг: 24 июня.


Самолет без проблем прошел февральскую оферту и январский выкуп облигаций. По итогам проведенной в январе программы выкупа 4 выпусков облигаций на 10 млрд руб. совокупный объем денежных средств на выкуп бумаг составил порядка 2 млрд руб. В рамках оферты по выпуску облигаций серии БО-П11 Компания установила новую ставку купона на уровне 26%, предложив инвесторам дополнительную опциональность.

Бизнес:

За пять месяцев 2025 года компания ввела приличное количество новых метров. Заметно, что стали действовать аккуратно, синхронизируя выборку денег по проектному финансированию с притоком денег на эскроу счета.

В 2025 планируют запускать 33 новых проекта. Стройка ведется по всей России: от Калининграда до Приморского края. Это проекты с высоким спросом и активностью продаж - другие выводить в текущих условиях просто невыгодно. Компания пишет в своем пресс-релизе:

Приступили к реализации первых девелоперских проектов в Арктике и на Сахалине. Количество регионов присутствия с проектами в активной стадии строительства выросло до десяти. На этапе проектирования и редевелопмента находятся проекты еще в 8 городах.

Мы подтверждаем наши ранее заявленные планы по усилению географической диверсификации в 2025 году и запуску проектов в регионах, где есть существенный дефицит качественного жилья, при этом существует платежеспособный спрос. Вывод в продажу новых проектов в Москве и Московской области будет только в локациях с устойчивым спросом с приоритетом в сторону наиболее маржинальных

Компания запустила совместный проект с Российским аукционным домом (РАД) для продажи коммерческих площадей через электронные торги. Все свободные нежилые помещения в проектах девелопера – как в уже сданных домах, так и в строящихся – начали постепенно реализовываться на аукционной платформе Lot-online. 

Такой подход призван привлечь профессиональных инвесторов и сетевой бизнес к покупке встроенных помещений, обеспечив девелоперу более широкую аудиторию и максимально возможную цену за счёт конкурентных торгов. 

Первые торги стартовали в конце 2024 года (с объектов в Санкт-Петербурге) и продолжились в 2025 году, охватывая коммерческие площади ряда московских и региональных жилых комплексов компании. Данный формат продаж не только повышает прозрачность реализации активов, но и способствует наполнению новых кварталов качественной инфраструктурой: по заверению девелопера, продажа помещений через РАД облегчает привлечение надёжных операторов ритейла и услуг в новые районы застройки.

Сравнивая с бурным ростом первой половины 2024-го и последующей корректировкой рынка, можно выделить несколько ключевых моментов: 

1. Стабилизация объёмов продаж – вместо экстремального роста или спада компания демонстрирует близкие к прошлогодним продажи, сосредоточившись на качестве выручки; 
2. Рост доли регионов – продажи всё в большей степени формируются за счёт проектов за пределами Москвы, что рассредоточивает риски и повышает общую устойчивость бизнеса; 
3. Ценовая конъюнктура – после значительного удорожания жилья в 2023–2024 гг. рост цен замедлился, что должно поддержать покупательский спрос на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов; 
4. Новые подходы к реализации – Самолет внедряет инновации в продажах (онлайн-аукционы для коммерческой недвижимости, индивидуальные условия для покупателей жилья), повышая эффективность монетизации построенных площадей; 
5. Диверсификация – развитие дополнительных услуг и инвестиционных продуктов вокруг основного девелоперского бизнеса обеспечивает компании новые источники дохода и повышает привлекательность экосистемы Самолет для клиентов и инвесторов.

Финансы:

Выручка компании выросла на 32% г/г и составила 339,1 млрд рублей. Снижение спроса на рынке новостроек во второй половине 2024 года было обусловлено объективными факторами – в частности, ростом ключевой ставки и сворачиванием программ льготной ипотеки, что охладило покупательскую активность. Тем не менее, компания вошла в 2025 год с запасом прочности: менеджмент заявляет о планах сохранить объём продаж в 2025 году не ниже уровня 2024-го.
   


Уже первый квартал 2025 года показал исполнение намеченных планов: компания выполнила квартальный бюджет по продажам на 98%, при этом средняя цена кв. м выросла ещё на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Данный результат свидетельствует о сравнительно стабильной динамике продаж в начале 2025 года, несмотря на сохраняющуюся жесткую денежно-кредитную политику.

Маржа по EBITDA снижалась на фоне того, что инфляция расходов стала выше, чем инфляция доходов. Давление затрат сейчас видно во всех отраслях.



Соотношение чистого долга за вычетом остатков на счетах эскроу и дебиторской задолженности покупателей на 31.12.2024 составило 1,88х.



В динамике видно, что нагрузка подросла, но при стабилизации ввода новых метров и темпов продаж долг начнет остывать.

Риски:

1) Кредитный. Часть предложений идет с рассрочкой до 3 лет, что негативно сказывается на наполнении счетов эскроу и обслуживании долга. Однако, компания не увлекается этим видом продаж, понимая все нюансы такого подхода. Кроме того, все рассрочки переведены на ежемесячные выплаты. По всему портфелю рассрочки составляют 20–25%. Стремятся к 20%.
 
2) Риск ликвидности. С учетом ведения бюджетов денежных потоков и фондирования стройки за счет проектного финансирования этот риск не является критическим. При нормальной работе с процентным риском здесь не создается опасность для обслуживания долга. Работа в рублевых расчетах нивелирует санкционные риски банков-контрагентов.

3) Процентный. Бизнес регулирует работу с пропорциями фиксированного и плавающего долга, сроками гашения, руководствуясь мотивированным суждением менеджмента и его опытом работы. Для девелопмента критически важно покрытие объема проектного финансирования средствами на эскроу, поэтому для более быстрого наполнения эскроу ведётся точечный ввод объектов. Сейчас основная задача компании следить за наполнением эскроу и уровнем полученных от банка средств, что позволит снизить процентные расходы.

4) Валютный. Наименьший риск для Самолета, так как деятельность ведется внутри России.

5) Прочее. Из среднесрочных нюансов отметим, что и тут тоже накапливают РНС, в надежде на то, что потом проектное финансирование станет дешевле, и это все можно будет строить. Смущает то, что так поступают многие игроки рынка, ну и ломанутся в эту дверь тоже многие, что несет риски по ценам и реализации метров. Сейчас дорогое фондирование не дает возможности совершать резкие движения.

Итого:

Имеем ситуацию: дорогой и более сложный в обслуживании банковский долг еще остался. Теперь, в рамках управления займами, компания привлекает публичный долг и параллельно рассчитывается с банковскими кредитами. Так выгоднее, в первую очередь операционно, об этом говорили в интервью с CFO. Ситуация понятна.

Самое шоковое время девелопер уже прошел и сейчас его задача дождаться снижения ключевой ставки до комфортных отметок и возвращения на рынок отложенного спроса. Из плюсов - то, что уже минус 1% по КС есть. А это напрямую влияет на стоимость финансирования компании.

Сумма, которую привлекает бизнес комфортная, полагаем, что купон пройдет ближе к верхней границе заявки. Серьезного риска дефолта на сегодня как будто не ощущается. Все так же есть высокие кредитные рейтинги (А от АКРА) и (А+ от НКР).